“Gayrimenkul yatırım fonu – GYF”, SPK tarafından düzenlenen bir başka kollektif yatırım formudur. Temel olarak GYO’na benzemekle birlikte farkı tüzel kişiliğe haiz olmayan bir yapı olmasıdır. GYF, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri adına inançlı mülkiyet esasına göre gayrimenkuller veya gayrimenkule dayalı haklardan oluşan bir portföyü işletmek için SPK tarafından yetkilendirilmiş portföy yönetim şirketleri tarafından kurulabilen tüzel kişiliği olmayan bir malvarlığıdır. Ancak GYF’ler gayrimenkullerle ilgili tapu işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi açısından sınırlı olarak tüzel kişiliğe sahip sayılırlar. GYF’ler belirli bir sektörde veya belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak üzere süreli ve süresiz şekilde de kurulabilir.
GYF’nin malvarlığı fonun kurucusunun, portföyün saklayıcısının ve yöneticisinin malvarlıklarından ayrıdır. Fon varlıkları korunma işlemleri veya kredi alınması dışında başka amaçlarla teminat gösterilemez ve rehnedilemez. Fon yatırımcılarına fonun yatırım stratejisini ve risklerini gösteren bir bilgi formu sunulması zorunludur. Zaten fon katılma belgeleri de belirli bir deneyim ve sermaye birikimine sahip nitelikli yatırımcılar dışında küçük tasarruf sahiplerine satılamaz. Fonun kurucusu, katılma payı sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde fonun yönetilmesinden ve temsilinden sorumludur.
Fon kurucusu, fonun malvarlıkları üzerinde kendi adına ve fon hesabına tasarrufta bulunmaya yetkilidir. Kurucunun yönetim kurulu fon adına bu tasarruf yetkisini kullanabilir, ihtiyaç duyarsa portföyün yönetimi amacıyla bir yönetim şirketiyle sözleşme imzalayabilir. Fon portföyündeki varlıklar sözleşme imzalanmış bir saklama şirketi nezdinde muhafaza edilir. Gayrimenkullerin mülkiyetini temsil eden belgeler de saklayıcı kuruluş nezdinde tutulur. Fon portföyünde bulunan gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon adına tapu kütüğüne tescil edilir. Tapuda fon adına yapılacak işlemler kurucu ve saklayıcının en az ikişer yetkilisinin imzası ile gerçekleştirilebilir. Fon kurucusunun yönetim kurulu üyeleri gayrimenkul yatırımları konusunda tecrübeli olmalıdır ve en az bir personel değerleme uzmanlığı lisansına sahip olmalıdır.
Kurucu, kuruluş sırasında fona bir avans tahsis edebilir. Fon içtüzüğünün tescilini takiben 6 ay içerisinde katılma belgelerinin ihracı için SPK’na başvuru yapılmalıdır. Katılma belgelerinin itibari değeri yoktur, her bir payın değeri fon toplam değerinin katılma belgesi sayısına bölünmesiyle tespit edilir. Katılma belgelerinin birim pay değeri yılda en az bir kere hesaplanır ve nitelikli yatırımcılara bildirilir. Süresiz fonlarda yatırımcılar fon katılma belgelerini her zaman fona iade edebilir ve pay değerlerinin nakden ödenmesini isteyebilir. Süreli fonlarda ise portföy ancak süre sonunda likidite edilecek ve pay sahiplerine ödeme yapılacaktır. Yatırımcının paylarını iade etmek istemesi durumunda fon yönetimi belirli bir süre önceden satışın ihbar edilmesini talep edecek ve bu süre zarfında gerekli portföy düzenlemesini yapacak, gerekirse gayrimenkulleri satacak ve yatırımcının parasını ödeyecektir. GYF’ler genellikle yatırımcıların fona giriş ve çıkış işlemlerinde bir komisyon talep ederler. Fon katılma belgelerinin iade koşulları fonun bilgilendirme dökümanlarında detaylı olarak belirtilir. Katılma belgelerinin pazarlama ve satışını yürüten kuruluşlar payları satınalacak yeni kişilerin nitelikli yatırımcı şartlarına haiz olduklarını belgelemek zorundadır.
Fonun kurucusu, fon katılma belgelerini fon adına alır ve satar. Katılma belgelerinin fona iade edildiği durumlarda kurucu gerekli likiditenin sağlanmasından sorumludur. Bu amaçla fon katılma belgelerinin azami %50’si kurucunun kendi portföyüne alınabilir ancak en fazla iki yıl içerisinde bu payların fona iade edilmesi zorunludur. Fonun pay sahiplerinin güncel bilgileri Merkezi Kayıt Kuruluşu – MKK nezdinde tutulur.
GYF’ler asgari 10 milyon TL portföy büyüklüğüne bir yıl içerisinde ulaşmak zorundadır. Bu süre zarfında asgari fon tutarına ulaşılamaz veya toplanan paralar yatırıma yönlendirilemezse SPK fonun faaliyetlerinin sona erdirilmesini talep eder. GYF’ler, GYO’lar gibi gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapabilseler de gayrimenkul projelerine yatırım yapamazlar. Aynen GYO’lar gibi inşaat işleriyle uğraşamazlar ve kısa vadeli gayrimenkul alım-satım işlemleri yapamazlar. Fonun toplam değerinin en az %80’i gayrimenkul yatırımlarından oluşmak zorundadır. Ayrıca portföyün çeşitlendirilmesine yönelik birçok sınırlama getirilmiştir. Burada amaç portföyün etkili şekilde çeşitlendirilmesi ve riskin düşürülmesidir. Fonlar, portföy değerlerinin %50’sine kadar kredi kullanabilirler.
Katılma payı birim değerinin hesaplanmasına baz oluşturan fon portföy değeri, fon portföyündeki varlıkların ekspertiz şirketleri tarafından tespit edilen piyasa değerleri toplamına varsa alacakların eklenmesi ve borçların düşülmesiyle suretiyle hesaplanır.
GYF’ler tüzel kişiliğe haiz olmadıkları ve fon malvarlığı kurucunun ve saklayıcının malvarlığından ayrı tutulduğu için kurucunun veya saklayıcının iflas etmesi veya yönetim ve denetimlerinin kamu kuruluşlarının eline geçtiği durumlarda dahi fon malvarlığı haczedilemez, üzerine tedbir konamaz ve fon malvarlığı iflas masasına dahil edilemez. Kurucunun veya portföy yöneticisinin üçüncü kişilere olan borç ve yükümlülükleri ile GYF’nin aynı üçüncü kişilerden olan alacakları birbirlerine karşı mahsup edilemez. Bu anlamda yatırımcıların hakları çok sıkı şekilde korunmaktadır.
Gayrimenkul yatırımı ile ilgilenen ancak gayrimenkullerin fiziki sorunları, alım-satımı, kiralanması gibi işlemlerle ilgilenmek istemeyen, çeşitlendirilmiş bir portföyün avantajlarından faydalanmak isteyen ve likidite imkanına önem veren nitelikli yatırımcılar için GYF’ler alternatif bir yatırım imkanı sunmaktadır. Buna ek olarak GYF’lere de aynen GYO’larda olduğu gibi kurumlar vergisi istisnası tanınmış olduğundan bahsetmeliyiz. Böylece yatırımlardan elde edilen karın fon portföyüne vergisiz olarak yansıtılması ve yatırımcıların daha yüksek kazançlar elde etmesi mümkün olabilmektedir.
GYF’ler fon toplam değerini aynen katılma belgelerine yansıttıkları için GYO’lara göre yatırımcılar için daha avantajlı olabilmektedir, zira GYO’lar birer anonim şirkettir ve kar dağıtım politikalarında serbesttirler. Bunun sonucunda GYO’lar sıklıkla düşük temettü dağıtmayı ve şirketin büyümesine öncelik vermeyi tercih edebilmektedir. Oluşan karın şirket içinde tutulması ve otofinansmanın tercih edilmesi düzenli nakit akışı bekleyen yatırımcıları mutsuz edebilmektedir. Bu durumda GYO yatırımcılarının kazancı borsadaki fiyat hareketleriyle sınırlı kalmaktadır. Oysa GYF’ler şirket değildir ve temettü dağıtmazlar. Elde ettikleri tüm kar ve varlıkların değer artışı fon portföy değerine aynen yansıtılır ve yatırımcılar katılma belgelerini fona iade ettiklerinde kişisel yatırımlarının karşılığı olan tüm karı eksiksiz olarak tahsil edebilirler. Buna karşın fon katılma belgeleri ancak fon kurucusu tarafından likidite edilebilir, katılma belgesi sahiplerinin ayrıca hisse senetlerinde olduğu gibi spekülatif fiyat değişimlerinden yararlanma imkanı yoktur.
Kaynak: Kürşat Tuncel
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder