Gayrimenkulde doğru değer tespiti nasıl yapılır?

Gayrimenkul değerlerinin yüksek olması doğru değer tespiti yapılmasını zorunlu hale getirmiştir. Bilindiği üzere değerleme sadece alım satım işlemlerinde değil gayrimenkul teminatı gösterilicek finansal piyasalarda, şirketlerin duran varlıklarının değer tespitinde, mirasla mal intikalinde adil mal paylaşımı yapılmasında, sigorta işlemlerinde, yapılacak yatırımların getiri oranlarını belirlemede ve mahkemelerin değer tespiti için yapılan başvurularında doğru tespitlerin yapılması gerekmektedir. Bunun sonucu olarak yeni sayılabilecek bir meslek dalı olan gayrimenkul değerleme uzmanlığının ortaya çıkmasına neden olmuştur. Bu meslek dalı ile ilgili detayları ileriki yazılarımda paylaşacağım. 

Asıl konumuz olan gayrimenkul’de doğru değer tespitinin nasıl yapılacağıdır. Gayrimenkul değerleme üzerine hazırladığım lisans ve yüksek lisans tezlerimdeki bilgi birikimimi sizlerle paylaşmak isterim. İlk olarak  bazı  gayrimenkul türlerinden bahsetmek gerekirse otel, tatil köyü, devremülk, akaryakıt istasyonu, işmerkezi, plaza, marina, tersane, villa, yalı, köşk, arsa, tarla, sanayi tesisi, fabrika, depo, dükkan, daire, sinema, tiyatro, irtifak hakları gibi türlerdir. Tahmin edebileceğiniz gibi gayrimenkul türüne göre çeşitli değerleme yöntemleri kullanmamız gerekmektedir. 

Uluslararası değerleme standartlarına göre piyasa değeri tespitinde 3 adet temel yöntem bulunmaktadır. Bu yöntemler;

- Emsal karşılaştırma, 

- Maliyet 

- Gelir indirgeme yöntemleridir. 

Emsal karşılaştırma yöntemleri UDES’e (Uluslararası Değerleme Standartları) göre arazi türündeki taşımazlar için kullanılmaktadır. Piyasadan toplanacak emsal arsanın yapılaşma koşullarına ve fiyatına göre geliştirilen bir yöntemdir. Bu yöntemin uygulanabilmesi için minimum üç adet emsal taşınmazın bulunması gerekmektedir. Doğruluk derecesinin artması benzer emsal sayısındaki artışa bağlıdır. 

Maliyet yöntemi ise yapıların maliyet hesabında kullanılmaktadır. Bilindiği üzere gayrimenkul arsa ve üzerindeki yapıdan oluşmaktadır. Arsa değeri emsal karşılaştırma yöntemi ile yapı değeri ise maliyet yöntemi kullanılarak bulunmaktadır. Maliyet yöntemine bir örnek vermek gerekirse değeri bulmak isternen taşınmazın alanı ile yapı birim maliyetini çarparak sonuca ulaşabiliriz. Buna ek olarak binada amortisman varsa bu yıpranma oranının değer tespitinde düşürülmesi gerekmektedir. Birim maliyet oranları Çevre ve Şehircilik Bakanlığının her sene yayınladığı listeden temin edilebilinir. 

Gelir indirgeme yöntemi ise gelir getiren taşınmazların değer tespitinde kullanılabilir. Örneğin dükkan, otel ve diğer ticari taşınmazlarda bu yöntem oldukça  kullanışlıdır. Bu yöntemde önemli olan taşınmazın yıllık net gelirine ulaşabilmemizdir. Elde edeceğimiz net gelir bölge için belirlenen kapalizasyon katsayısına oranlanarak piyasa değerine ulaşılabilir. Sonuç olarak gayrimenkulde değer tespitinde çok sayıda yöntem bulunmakta olup piyasa koşullarında en fazla karşılaştığımız ve uygulanabilirliği en kolay yöntem emsal karşılaştırma yöntemidir. 

Kaynak: Murat Ergin