“Kira sertifikası” ya da uluslararası finans literatüründe bilinen adıyla “Sukuk”, her türlü varlık ve hakkın finansmanı amacıyla SPK tarafından izin verilmiş “Varlık kiralama şirketi – VKŞ” tarafından ihraç edilen ve hak sahiplerine bu varlık veya haktan elde edilen gelirden payları oranında hak sahibi olmalarını sağlayan bir menkul kıymettir. VKŞ’ler yalnızca kira sertifikası ihraç etmek üzere kurulmuş özel nitelikte anonim şirketlerdir. Sözkonusu varlık veya hakları VKŞ’ye devreden şirketlere ise “Kaynak kuruluş” adı verilir.
Kira sertifikaları sahipliğe, yönetim sözleşmesine, aslım-satıma, ortaklığa veya eser sözleşmelerine dayalı olarak ihraç edilebilir. Kira sertifikaları itfa edilinceye kadar, VKŞ portföyünde yeralan varlık ve haklar, VKŞ yönetiminin veya denetiminin bir kamu kuruluşuna devri halinde dahi rehnedilemez, teminat gösterilemez ve kamu alacaklarının tahsili maksadıyla dahi haczedilemez. Bu varlıklar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez. Kira sertifikası sahiplerinin hakları bu şekilde garanti altına alınmıştır. VKŞ, üçüncü kişilerin ve fon kullanıcılarının kendisine olan taahhütlerini yerine getirmediği durumlarda dayanak varlığı veya hakkı satmak da dâhil olmak üzere gereken tüm tedbirleri almak ve kira sertifikası sahiplerinin haklarını korumak zorundadır.
Kira sertifikaları “Sahipliğe dayalı” olarak ihraç edilebilir. Bu durumda kaynak kuruluşa veya üçüncü bir şahsa kiralanmak üzere, VKŞ tarafından, kaynak kuruluştan devralınan varlıkların finansmanını sağlamak üzere kira sertifikası ihraç edilir. Yani VKŞ sertifika satarak para toplar, bu parayla gayrimenkulü satınalır ve sonra satan şirkete bu gayrimenkulü geri kiralar. Topladığı kiraları da sertifika sahiplerine dağıtır. Bu durumda ihraç edilebilecek sertifika tutarı kaynak gayrimenkulün değerinin %90’ını aşamaz. Sözkonusu gayrimenkul üzerinde üçüncü şahıslar lehine herhangi bir şahsi veya ayni hak tesis edilmemiş olması zorunludur.
“Yönetim sözleşmesine dayalı” sertifika ihraçlarında, kaynak kuruluşa ait varlık ve haklar vade boyunca kiralanması da dâhil olmak üzere VKŞ lehine yönetilir ve elde edilen kira gelirleri VKŞ’ye aktarılır. Bu şekilde yapılan ihraçlarda gayrimenkul mülkiyeti VKŞ’ye devredilmez ancak gayrimenkulün VKŞ lehine yönetilmesine dair bir sözleşme düzenlenir. Elde dilen kira gelirlerinin VKŞ’ye aktarılma şekli bu sözleşmede düzenlenir.
“Alım-satıma dayalı” sertifika ihraçlarında bir varlık veya hak VKŞ tarafından satınalınır ve şirketlere vadeli olarak satılır. Sertifika bu satınalma işlemini finanse etmek üzere ihraç edilmektedir. VKŞ, ihraçtan gelen para hesabına aktarılır aktarılmaz varlık veya hakkı spot piyasadan alarak maliyet bedelinin üzerinde bir tutarla vadeli olarak satmak zorundadır. İşlem gerçekleştirilemez ise toplanan paralar yatırımcılara iade edilir.
“Ortaklığa dayalı” kira sertifikaları ise VKŞ’nin bir girişime ortak olmak üzere ihraç ettiği sertifikalardır. Ortak girişimden elde edilecek karın paylaşımı, girişim ve VKŞ arasındaki ortaklık sözleşmesinde gösterilir. Ortaklığa dayalı sertifika ihraçlarında hazırlanan değerleme raporunda tespit edilen gerçeğe uygun değerin %90’ından fazlası için sertifika ihraç edilemez. Bu tür ihraçlarda VKŞ, sertifika sahiplerinin temsilcisi tayin edilmek suretiyle ortak girişimin mal varlıkları üzerinde ihraç tutarı kadar kira sahipleri yararına ve VKŞ rehine rehin tesis ettirir. Bu durumda tapu sicilinde rehinler hanesinde kira sertifikalarının adedi belirtilir.
“Eser sözleşmesine dayalı” kira sertifikası ihraçlarında ise, VKŞ’nin iş sahibi sıfatıyla taraf olduğu bir eser sözleşmesi kapsamında eserin finansmanı sözkonusudur. VKŞ, meydana getirilecek eseri önceden kiralayarak veya kiralamaksızın doğrudan satış sözleşmesine konu edebilir. Kira sertifikasının vade sonunda, satış bedelinin VKŞ tarafından tahsil edilmiş olması ve hak sahiplerine ödeme yapılması zorunludur. Yani sertifika vadesinden daha uzun vadeli bir tahsilat vadesi oluşturulamaz. Eser sözleşmesine dayalı sertifika ihraç tutarı eser değerinin %90’ını aşamaz. Eserin zamanında tamamlanmasını teminen yüklenici tarafından VKŞ lehine menkul veya gayrimenkul rehni tesis edilmesi veya benzeri bir teminat verilmesi zorunludur.
Kira sertifikaları halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin satılabilir. Halka arz edilmeyen sertifikalar önceden belirlenmiş yatırımcılara tahsis edilmek suretiyle veya nitelikli yatırımcılarla sınırlı olmak üzere satılabilir. Kira sertifikaları halka arz edilmiş ise borsada işlem görmek üzere borsa kotuna alınması zorunludur.
VKŞ şirketleri, bankalar, ipotek finansmanı kuruluşları, aracı kurumlar ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından kurulabilir. VKŞ ortaklarının pay devrileri SPK iznine tabidir ve VKŞ’ler hiçbir şekilde kredi kullanamaz, borçlanamaz, sahip olduğu varlık ve hakları esas sözleşmesiyle belirlenmiş faaliyetler dışında kullanamazlar.
Kira sertifikaları herhangi bir şekilde faize dayalı işlemleri içermediği ve kira geliri helal faaliyet sayıldığı için özellikle Ortadoğu’lu yatırımcılar tarafından ilgiyle karşılanmaktadır. Diğer yandan sertifikalar sözleşmeye dayalı gelirleri kapsamakta, bu nedenle de aynı faize dayalı enstrümanlar gibi tahmin edilebilir bir nakit akışı sağlamaktadır. Bu özelliği ile kira sertifikaları portföy yönetiminde oldukça tercih edilen enstrümanlardır. Kaynak şirketler açısından bakıldığında ise, gayrimenkul varlığı bulunan bu şirketler, bilançolarında atıl duran gayrimenkullerini VKŞ’ne devrederek veya VKŞ lehine yönetilmesini temin ederek asıl faaliyetlerini sağlıklı yürütebilmek için ek finansman temin etmiş olabilmektedirler. Bir gayrimenkule ihtiyaç duyan ancak peşin veya kısa vadede ödeme gücü olmayan şirketler ise alım-satıma dayalı kira sertifikası ihracı vasıtasıyla ihtiyaç duydukları gayrimenkulü VKŞ’den vadeli olarak temin edebilmektedirler. Aynı zamanda kira sertifikaları gayrimenkul projelerinin finansmanında da alternatif bir araç olarak düşünülebilir; ortaklığa dayalı sertifika ihracı veya eser sözleşmesine dayalı sertifika ihracı yoluyla proje finansmanı sağlamak mümkündür.
Sonuç olarak kira sertifikaları yatırımcılar için sabit kira gelirlerine dayalı ve korumalı bir gelir imkânı sunmaktadır. Yatırımcıların sertifika kazançlarına %10 oranında gelir vergisi stopajı uygulanır. Gerçek kişiler için uygulanan bu stopaj nihai vergidir. Kurumlar için ise ödenen stopajın yılsonunda kurumlar vergisinden mahsup edilmesi imkânı vardır.
Kira sertifikaları BİST’te kote edilmiş olduğundan bu sertifikalar için ikinci el piyasada likidite imkânı da sağlanmıştır. Bu nedenle kira sertifikasının oldukça likit bir endirekt gayrimenkul yatırımı şekli olduğunu söyleyebiliriz. Bu sertifikaların riskine bakıldığında ise, kira sertifikalarının dayanak varlığın değeri kadar güvenceye sahip olduğunu görürüz. Bu anlamda oldukça güvenli bir finansal enstrümandır.
Kira sertifikaları “Sahipliğe dayalı” olarak ihraç edilebilir. Bu durumda kaynak kuruluşa veya üçüncü bir şahsa kiralanmak üzere, VKŞ tarafından, kaynak kuruluştan devralınan varlıkların finansmanını sağlamak üzere kira sertifikası ihraç edilir. Yani VKŞ sertifika satarak para toplar, bu parayla gayrimenkulü satınalır ve sonra satan şirkete bu gayrimenkulü geri kiralar. Topladığı kiraları da sertifika sahiplerine dağıtır. Bu durumda ihraç edilebilecek sertifika tutarı kaynak gayrimenkulün değerinin %90’ını aşamaz. Sözkonusu gayrimenkul üzerinde üçüncü şahıslar lehine herhangi bir şahsi veya ayni hak tesis edilmemiş olması zorunludur.
“Yönetim sözleşmesine dayalı” sertifika ihraçlarında, kaynak kuruluşa ait varlık ve haklar vade boyunca kiralanması da dâhil olmak üzere VKŞ lehine yönetilir ve elde edilen kira gelirleri VKŞ’ye aktarılır. Bu şekilde yapılan ihraçlarda gayrimenkul mülkiyeti VKŞ’ye devredilmez ancak gayrimenkulün VKŞ lehine yönetilmesine dair bir sözleşme düzenlenir. Elde dilen kira gelirlerinin VKŞ’ye aktarılma şekli bu sözleşmede düzenlenir.
“Alım-satıma dayalı” sertifika ihraçlarında bir varlık veya hak VKŞ tarafından satınalınır ve şirketlere vadeli olarak satılır. Sertifika bu satınalma işlemini finanse etmek üzere ihraç edilmektedir. VKŞ, ihraçtan gelen para hesabına aktarılır aktarılmaz varlık veya hakkı spot piyasadan alarak maliyet bedelinin üzerinde bir tutarla vadeli olarak satmak zorundadır. İşlem gerçekleştirilemez ise toplanan paralar yatırımcılara iade edilir.
“Ortaklığa dayalı” kira sertifikaları ise VKŞ’nin bir girişime ortak olmak üzere ihraç ettiği sertifikalardır. Ortak girişimden elde edilecek karın paylaşımı, girişim ve VKŞ arasındaki ortaklık sözleşmesinde gösterilir. Ortaklığa dayalı sertifika ihraçlarında hazırlanan değerleme raporunda tespit edilen gerçeğe uygun değerin %90’ından fazlası için sertifika ihraç edilemez. Bu tür ihraçlarda VKŞ, sertifika sahiplerinin temsilcisi tayin edilmek suretiyle ortak girişimin mal varlıkları üzerinde ihraç tutarı kadar kira sahipleri yararına ve VKŞ rehine rehin tesis ettirir. Bu durumda tapu sicilinde rehinler hanesinde kira sertifikalarının adedi belirtilir.
“Eser sözleşmesine dayalı” kira sertifikası ihraçlarında ise, VKŞ’nin iş sahibi sıfatıyla taraf olduğu bir eser sözleşmesi kapsamında eserin finansmanı sözkonusudur. VKŞ, meydana getirilecek eseri önceden kiralayarak veya kiralamaksızın doğrudan satış sözleşmesine konu edebilir. Kira sertifikasının vade sonunda, satış bedelinin VKŞ tarafından tahsil edilmiş olması ve hak sahiplerine ödeme yapılması zorunludur. Yani sertifika vadesinden daha uzun vadeli bir tahsilat vadesi oluşturulamaz. Eser sözleşmesine dayalı sertifika ihraç tutarı eser değerinin %90’ını aşamaz. Eserin zamanında tamamlanmasını teminen yüklenici tarafından VKŞ lehine menkul veya gayrimenkul rehni tesis edilmesi veya benzeri bir teminat verilmesi zorunludur.
Kira sertifikaları halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin satılabilir. Halka arz edilmeyen sertifikalar önceden belirlenmiş yatırımcılara tahsis edilmek suretiyle veya nitelikli yatırımcılarla sınırlı olmak üzere satılabilir. Kira sertifikaları halka arz edilmiş ise borsada işlem görmek üzere borsa kotuna alınması zorunludur.
VKŞ şirketleri, bankalar, ipotek finansmanı kuruluşları, aracı kurumlar ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından kurulabilir. VKŞ ortaklarının pay devrileri SPK iznine tabidir ve VKŞ’ler hiçbir şekilde kredi kullanamaz, borçlanamaz, sahip olduğu varlık ve hakları esas sözleşmesiyle belirlenmiş faaliyetler dışında kullanamazlar.
Kira sertifikaları herhangi bir şekilde faize dayalı işlemleri içermediği ve kira geliri helal faaliyet sayıldığı için özellikle Ortadoğu’lu yatırımcılar tarafından ilgiyle karşılanmaktadır. Diğer yandan sertifikalar sözleşmeye dayalı gelirleri kapsamakta, bu nedenle de aynı faize dayalı enstrümanlar gibi tahmin edilebilir bir nakit akışı sağlamaktadır. Bu özelliği ile kira sertifikaları portföy yönetiminde oldukça tercih edilen enstrümanlardır. Kaynak şirketler açısından bakıldığında ise, gayrimenkul varlığı bulunan bu şirketler, bilançolarında atıl duran gayrimenkullerini VKŞ’ne devrederek veya VKŞ lehine yönetilmesini temin ederek asıl faaliyetlerini sağlıklı yürütebilmek için ek finansman temin etmiş olabilmektedirler. Bir gayrimenkule ihtiyaç duyan ancak peşin veya kısa vadede ödeme gücü olmayan şirketler ise alım-satıma dayalı kira sertifikası ihracı vasıtasıyla ihtiyaç duydukları gayrimenkulü VKŞ’den vadeli olarak temin edebilmektedirler. Aynı zamanda kira sertifikaları gayrimenkul projelerinin finansmanında da alternatif bir araç olarak düşünülebilir; ortaklığa dayalı sertifika ihracı veya eser sözleşmesine dayalı sertifika ihracı yoluyla proje finansmanı sağlamak mümkündür.
Sonuç olarak kira sertifikaları yatırımcılar için sabit kira gelirlerine dayalı ve korumalı bir gelir imkânı sunmaktadır. Yatırımcıların sertifika kazançlarına %10 oranında gelir vergisi stopajı uygulanır. Gerçek kişiler için uygulanan bu stopaj nihai vergidir. Kurumlar için ise ödenen stopajın yılsonunda kurumlar vergisinden mahsup edilmesi imkânı vardır.
Kira sertifikaları BİST’te kote edilmiş olduğundan bu sertifikalar için ikinci el piyasada likidite imkânı da sağlanmıştır. Bu nedenle kira sertifikasının oldukça likit bir endirekt gayrimenkul yatırımı şekli olduğunu söyleyebiliriz. Bu sertifikaların riskine bakıldığında ise, kira sertifikalarının dayanak varlığın değeri kadar güvenceye sahip olduğunu görürüz. Bu anlamda oldukça güvenli bir finansal enstrümandır.
Kaynak: Kürşat Tuncel
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder