TAKS (Taban Alan Katsayısı) = 0.10 – 0.15 –
0.40 – 0.50 – 0.60 – 0.80 arasında değişen bir sayıdır. Arsa alanını bu katsayı
ile çarparsanız bina oturum alanını hesap edersiniz. Bazı yerlerde taban alanı
ön yan ve arka bahçelerden belirli bir miktar çekmek sureti ile hesap edilir.
Ön bahçeden 5m komşulardan 3m arkadan 3m çekerek kalan kısımda taban oturumu
sağlanabilir. Bu tamamen planda yazan duruma göre değişir.
Taks (taban alanı kat sayısı), arsa üzerine yapılacak inşaatın
taban oturum alanının arsaya oranıdır.
Örneğin: 1.000 m2 bir arsanın imar durum belgesinde taks: 0,20 –
0,40 gösteriliyorsa bu şu demektir; siz taban alanını 0,20 ile 0,40 aralığında
dilediğiniz oranları uygulamakta serbestsiniz, yani taban alanını büyütürseniz
kat sayınız azalır, taban alanını küçültürseniz bu seferde kat sayınız artar.
A)Taks’ın en düşük seviyesini uyguladığınızda, örneğin: 1.000 m2
x 0,20 = 200 m2. Taban oturumlu ve 6,5 katlı bir bina yapabilirsiniz
demktir.Taks’ın en üst seviyesi olan 1.000 m2 x 0,40 = 400 m2. Taban oturumlu
ve 3,5 katlı bir bina yapabilirsiniz demektir.
B) Demek ki bir arsanın imar durum belgesinde böyle bir değer
gördüğümüzde bu arsanın üzerine yapılacak bir binanın taban alanı 200 m2 den
küçük yapılamayacağı gibi, 400 m2 den de büyük yapılamaz demektir. Ancak
binanın taban alanını 200 m2 ile 400 m2 arası istediğiniz büyüklükte kurmakta
serbestsiniz.
C) Ancak unutulmamalıdır ki binanın taban alanını büyük
tuttuğunuzda kat sayınız azalacaktır. Taban alanını küçültüğünüzde ise kat
sayınız artacaktır. Tabii arsanızın konumu taban alanını belirlemenizde en
önemli etken olacaktır. şöyleki eğer dükkan olma potansiyeli yüksek ise tabii o
zaman taban alanını büyük tutmakta yarar vardır. Eğer dükkan olmaya pek
elverişli bir konumda değil ise, o zaman bina taban alanını gereğinden fazla
büyük tutmanın bir anlamı olmayacağı gibi ekonomik de olmayacaktır.
D) Bu konuyu şu örnekle bitirelim. Arsamız: 1.000 m2 x 0,25
üzerinden yapmaya karar verdiğimizde 1.000 x 0,25 = 250 m2 yapacağımız binanın
taban alanı 250 m2 olacaktır ve 125 m2 den çift daire üzerine 5 katlı 10
daireli bir bina yapabiliriz demektir.
KAKS ( Kat Alan Kat Sayısı ) (Emsal)= 0.20 –
0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 arasında değişen bir sayıdır.
Arsa alanını bu katsayı ile çarparsanız bina toplam kapalı alanını hesap
edersiniz.
Bu katsayı KAKS = EMSAL olarak da bilinir. Kaks (kat alanı kat
sayısı), bir arsanın üzerine yapılacak toplam inşaat alanı demektir.
Örneğin: 1.000 m2 bir arsanın imar durum belgesinde kaks:1.25
gösteriliyorsa hesaplaması şöyle: 1000 m2 x 1.25 = 1250 m2. Yani bu arsanın
üzerine yapacağımız binanın toplam alanı 1.250 m2 olacak demektir. Not: Çatı
katı, asma kat, bodrum kat, kapalı otopark, yangın merdiveni ve asansör gibi
binanın ihtiyacı olan bölümler kaks hesabı dışında kalır.
Taks ve Kaks oranları, Pafta’ya, Ada’ya hatta Parsellerin büyüklüğüne göre değişir. Yani yükselir ya da düşer. Hatta nitelikli yapı yapımını özendirmek için büyük parsellerin büyüklüğü oranında Kaks oranı yükseltilmektedir.
Örneğin: Arsamız 1.000 m2 kaks :1.25 olsun, yanındaki arsayla
birleşir ve 2.000 m2 bir arsa ortaya çıkarırsanız, kaks: 1.75 olabilir veya
4.000 m2 bir arsa oluşturabilirseniz, kaks: 2 olabilir. Bu ne demektir; 1.000
m2 arsanıza 1.250 m2 inşaat alanı verilirken, 4.000 m2 bir arsa
oluşturduğunuzda 4.000 m2 x 2 = 8.000 m2 inşaat verilebilir demektir. Yani tek
başınıza hareketle 1.000 m2 arsanıza 125 m2 den 10 daire yapabilirken, 4 arsayı
birleşerek inşaat yaptığınızda sizin payınıza 2.000 m2 inşaat alanı düşer.
Yani: 2.000 m2 :125 m2 = 16 daire düşecek demektir.
Hmax ( Maksimum Yükseklik ) = 6.50m – 9.50m –
12.50m – 15.50m …. 45.50m gibi sayılardır. Binanın maksimum yüksekliğini
gösterir. 0.50m çatı payı olup, asıl rakam hep 3m katlarıdır. Zira kat başına
3m verilirse sırasıyla 2 kat – 3 kat – 4 kat – 5 kat….15 kat olarak anlaşılır.
Bazı yerlerde Hmax = Serbest olur. Burada da Emsal = KAKS hesabına
bakarsınız,TAKS oturumunu da göz önüne alırsınız, Kat alanlarınızı
küçültürseniz bina yükselir, geniş tutarsanız alçak katlı kalır. Bu tamamen
sizin tercihinize kalır.
Ayrık veya Bitişik nizam, A veya B harfleri ile belirtilir.
Planlardaki bu kısıtlar ise bir arsa üzerine ne kadar inşaat yapılabileceği
işlidir. Bu dört kriter ile her türden arsanın üzerine yapılabilecek inşaat
alanını hesap edebilirisiniz. İmar Durumu istendiğinde teknik eleman bunlara
bakarak cevap vermektedir.
Gabari: Yapılacak binanın imarda
belirtilen azami yüksekliğidir.
Mülkiyet tipleri nelerdir? Tahsis, hisseli tapu, zilliyet : Hisseli
mülkiyetlerde tapu sahibinin arsa üzerindeki yeri belli değildir. Arsanın
(arazinin) her metrekaresinde hisse nispetinde sahibidir. Tahsis ve
zilliyetliğin mülkiyet ile ilgisi yoktur. Tahsis tapu sahibi tarafından tapu
ile sahibi olmayan bir kimseye kullanma hakkının verilmesi işlemidir. Bir de
devletin tahsisen arazileri bir kuruma bir işin yapılması gayesiyle verilmesi
anlamına gelir ki. Araziyi Tahsisen alan kurum o araziyi bir başka gaye ile
kullanamaz. Zilliyetlik ise sahibi olmadan bir araziyi kullanma o mala hakim
olma ve o arazinin tüm edimlerini yerine getirme anlamındadır.Bazı hallerde
şahıslar işgal yolu ile hazine arazisini kullanırlar. Zamanla zilliyet hakkı
kazanabilirler. Zilliyet bu manada kullanımdan doğan hak demektir. Hisseli
tapularda ve bu tarz alım satım işlemlerinde profesyonel bir danışmandan yardım
almakta fayda vardır.
İmar Durumu belediyeden alınır-
öğrenilir. İmar Durumu, bir arsanın üzerine ne kadar ve ne amaçlı yapı inşa
edilebileceğini gösterir. Belediyeler şehrin düzgün gelişmesi için Şehir
Planları yaparlar. Bunun için Şehir Plancıları 1/100.000 – 1/50.000’lik büyük
planlar yapar. Daha sonra 1/5.000’lik Nazım Planlar yapılır. Nazım Planlar
sadece harita olmayıp yanında plan notlarını içeren kitapçıkları da olan
planlardır. Son olarak da Şehir Plancıları 1/1.000’lik UYGULAMA İMAR PLANLARI
yaparlar. Adından da anlaşılabileceği üzere inşaat yapılabilecek son hale gelen
planlar uygulama imar planlarıdır. Arsa seçiminde İmar Durumuna baktığımız yer
işte bu Uygulama İmar Planlarıdır. Uygulama İmar Planları, arsaların üzerinde
ne inşa edilebileceğini gösterir. Konut – Ticaret – Yeşil Alan – Okul – Park
Bahçe – Hastane – yol – Cami – Karakol ve eksiksiz tüm şehir ve sosyal yaşam
alanları için ihtiyaç olan her detay bu planlarda işlidir. Siz arsanızın imar
durumunu sorduğunuzda, belediyedeki teknik eleman, Uygulama İmar Planına
bakarak üzerine ne yapabileceğinizi okur ve Şifahi olarak söyler. Eğer yazılı
isterseniz bir harcı vardır. Belediyeye İmar Durum Harcını yatırırsanız, yazılı
standart bir tablo halinde A4 kağıda, bazen Uygulama İmar Plandaki duruşunun
kopyasını da ekleyerek, size İmar Durumu verilir.
1. Satın alınacak arsanın mutlaka tapu ve çap fotokopisini alın.
Belediye imar müdürlüğü harita servisinden arsanın çapını ve imar durumunu
alın. Çap belgesinin yeni tarihli olmasına dikkat edin.
2. Tapunun bir kişiye mi ait olduğunu yoksa hisseli mi olduğunu
ilgili tapu ve sicil müdürlüğünden araştırın. Hisseli tapular da diğer hisseler
ile ilgili bir kısıntılı durum olup olmadığını tapu sicilinden araştırın.
3. Tapu kaydında herhangi bir kısıtlama ve satışına engel bir
durum olup olmadığını araştırın. Kısıtlama arsanın alım satımını veya irtifak
hakları kullanımını engelleyebilir.
4. Arsanın bulunduğu belediye imar müdürlüğünde 1/1000 ve 1/5000
ölçekli imar uygulama planlarında hangi özelliklere (konut arsası,ticari,sanayi
arsası,tarla vs.) sahip olduğunu araştırın.
5. İnşaat alanının ne kadar olacağı , emsal (taban alanı
kullanımmiktarı)ve Hmax(maximum inşa edilebilecek bina yüksekliği) gibi
verileri kontrol edin . İnşaat yoğunluğu fazla olan arsalar daha değerlidir.
6. İnşaat ruhsat tarihinin yeni olup olmadığını ve ruhsatın
geçerliliğini Belediye imar müdürlüğü ruhsat servisinden araştırın.
7. Gecekondu bölgelerinde alacağınız arsaları işgalden nasıl
koruyacağınızın planını yapın.
8. Arsanın bulunduğu civarda planlanan büyük yatırımları
(metro,raylı sistem,yeni arter,yol,hastane gibi,) araştırın. Gelecekte yaşam yoğunluğunun
artması beklenen bölgelerdeki arsa yatırımları gelecek vaad eder.
9. Geometrik olarak kare arsaları tercih edin. Ama arsa
dikdörtgen ise bunun kalın bir dikdörtgen olması inşaat yapmayı kolaylaştırır.
Yamuk ve yuvarlak arsalardan uzak durun.
10. Zemin kodlarına dikkat edin. İstanbul’da özellikle kodun
altındaki bodrum katları emsale dahil edilmez. Bu durumda inşaat yoğunluğu 2,5
olsa bile bodrumlar sayesinde %1‘lik daha inşaat alanı kazanılmış olur.
11. Arazilerin jeolojik yapısına dikkat edilmelidir. Toprağı
kayan arazilerin yatırım ürünü olması zordur.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder